§ 계약이란
부동산 계약은 법률 행위로서 매수 매도인의 청약과 승낙(의사의 일치)이 이루어지면 유효하게 됩니다. 그러나 계약 후 어느 일방이 말을 바꾸면 분쟁이 생기게 되므로 안전한 거래를 위해서 서면으로 증거를 남기게 되는 것이 계약서입니다. 그리고 이 계약서는 등기 이전시 원인서류로 필요하게 됩니다.
▷계약서 필요적 기재사항
매매 목적물의 표시, 매매 대금의 액수, 지불방법(계약금, 중도금, 잔금), 지불시기 매도, 매수인(임대인, 임차인) 및 중개업자의 인적사항과 확인날인 목적물의 명도시기 특약사항(조건, 시설, 융자관계 등등)
▷계약금과 중도금의 성격
특별히 계약금의 성격을 규정하지 않으면 계약금은 해약금이 되어 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 돌려주고 해약할 수 있다. 그러나 해약금은 민사소송의 손해배상 청구와는 별개로서 해약이 되면 해약금과 별도로 민사상 손해 배상 청구를 할 수 있다. 중도금은 계약이행의 착수금으로 중도금 지급 후에는 일방적인 해약은 불가능하다.
▷소유권 이전 절차
원칙상 소유권 이전은 매도인 매수인이 필요한 서류를 갖추어 관할 등기소에 같이 가서 신청하여야 하나(사정상 거의 불가능) 거래의 안전과 효과적인 잔금처리를 위하여 잔금 치르는 장소에 법무사를 입회시켜 잔금과 등기이전 서류를 동시에 교환하게 된다. 이때 매도인과 매수인은 최소한의 서류(인감증명서,주민등록등본, 등기권리증 등)만 준비하고 위임 받은 법무사가 필요한 절차(검인신청 및 검인에 부수되는 서류, 인지 및 등록세 대행, 국민주택채권 매입 및 할인, 양도소득세 신고- 세무사, 등기신청 등)를 소정의 수수료를 받고 대행하게 된다.
* 소유권 이전에 필요한 서류는 부동산 거래 및 설정시 준비해야 될 서류항목을 참고하세요. |
