제  목 <리모델링 [remodeling]>
작성자 김진 작성일 2005.03.20
-리모델링 [remodeling]이란, 낡고 오래된 아파트나 주택, 대형건물 등을 현대감각에 맞게 최신 유행의 구조로 바꾸어 주는 개보수작업.


지은 지 오래된 건축물을 대상으로 재투자함으로써 부동산가치를 극대화하는 건축기법으로 “제2의 건축”이라고도 한다. 우리 말로 표현하자면 “전체 또는 부분개조”에 해당되는데 주거공간과 상업공간이 그 대상이 된다.

주거공간의 리모델링은 효율적인 공간확보와 생활동선을 편리하게 하기 위해 한정된 주거공간을 리모델링하는 일로, 바뀐 생활문화 욕구를 충족할 수 있는 새로운 디자인으로 구성원의 편의를 도모하는 공간을 만드는 데 주안점을 둔다. 부동산가치를 보존하기 위한 재테크수단으로도 활용되고 있는데 주거공간 리모델링은 단독주택과 공동주택 두 가지가 있다.

상업공간의 리모델링은 낡고 오래된 임대용 건물이나 도소매 상가건물 등 주로 상업용 건물을 현대감각에 맞춰 개조하는 일이다. 새로운 디자인과 건축마감재로 리모델링함으로써 건물의 효과를 최대화할 수 있는 재테크수단으로 활용되고 있으며, 특히 건축물의 뼈대를 전혀 건드리지 않고 시공하므로 신축건물에 비해 공사비가 훨씬 적게 드는 장점이 있다.

선진국의 경우 리모델링 비중은 전체 건설시장의 30퍼센트를 웃돌고 있으며 이웃 일본 또한 70퍼센트에 육박한 것으로 알려져 있다. 한국에서도 지난 1990년대 초반부터 서울 강남의 저층아파트를 중심으로 유행, 재건축이 힘든 고층아파트나 단독주택으로까지 확산되었다. 또한 1970년대 이후 개발붐을 타고 전국적으로 대거 신축된 대형빌딩의 개보수 수요가 급증하고 있으며, 1999년 5월부터 기존 건물의 용도변경이 쉬워져서 소규모 주택이나 상가들의 재단장붐이 일어났다. 게다가 2002년부터 발효되는 지구온난화방지협약 또한 리모델링 시장을 부추기는 결정적인 요인으로 작용, 리모델링은 성장잠재력이 높은 각광받는 사업분야로 부상할 것으로 전망된다.



§리모델링 관련 용어 정의

-개량 / Modernization improvement
건축물 및 그 부품이랑 기기 혹은 시스템의 성능 또는 기능을 현재 요구되고 있는 수준까지 개선 또는 변경하는 것

-개량보전 / improvement Modernization
대상물의 초기 성능 또는 기능을 상회하여 개량하기 위하여 행하는 보전
개수 / improvement
열 화한 건축물 등의 성능, 기능을 초기의 수준 이상으로 개선하는 것

-개장 / Refinishing
건축물의 외장, 내장 등의 마무리 부분을 변경시키는 것

-개조 / Renovation
기존의 건축물 등의 일부를 변경하는 것

-개축 / -Reconstruction / -Rebuilding
건축물의 전부 또는 일부를 철거하고 구조, 규모, 용도를 현저히 변화시키지 않는 범위 내에서 원래의 장소에 다시 건축하는 것

-갱신 / Renewal
열 화한 부재, 부품 이 나가기 등을 새로운 것으로 교체하는 것

-교환 / Replacement
부재, 부품이나 기기 등을 교체하는 꿈

-내구성능 / Performance over Time
건축물 또는 그 부분의 성능을 어떤 수준 이상의 상태로 계속 유지하려는 능력

-내용연수 / Life time / Service life
축물 또는 그 부분의 기획, 설계에서 그것을 건설하여 운용한 후 제거하는 데 이르기까지의 기간

-변경-Rearrangement / -Alteration / -Conversion
용도 변경이나 진부화 등에 따라 주요 구조부를 현저히 변경하지 않는 범위에서 건축물의 마무리나 칸막이 벽 등을 변경하는 것

-보수(保守) / Maintenance
대상물의 초기의 성능 및 기능을 유지하는 목적으로 주기적 또는 계속적으로 행하는 주유(注油), 소모품의 교체 등의 경미한 작업

-보수(補修) /Amendment
부분적으로 열화 된 부위 등의 성능, 기능을 실용상 지장이 없는 상태까지 회복시키는 것

-보전 / Maintenance, / modernization
건축물(설비를 포함) 및 제반시설 등 대상물 전체 또는 부분의 기능 및 성능을 사용목적에 적합하도록 유지 쪼는 개량하는 제 행위, 유지보전과 개량보전으로 구분

-복원 / Restoration
한번 소실되었던지 또는 개조를 받은 건축물 등을 건설 당시 또는 실재 있었던 시점의 상태로 재현하는 것

-사후보전 / -Corrective maintenance / -Break down maintenance
대상물이 고장 등에 의해 기능, 성능이 저하 하든가 또는 정지상태가 발생한 후 행하는 보전

-수선 / Repair
열화 한 부재, 부품 혹은 기기의 성능 또는 기능을 원상 또는 실용상 지장이 없는 상태까지 회복시키는 것 다만, 보수범위에 포함되는 정기적인 소 부품 교체 등은 제외

-신축 / New construction
부지에 새롭게 건축물을 새우는 것. 동일 대지에 별동으로서 새로 짓는 경우는 동 단위로는 신축이지만 대지 단위로 보면 증축이 된다.

-열화 / Deterioration
물리적/화학적/생물적 요인으로 물건의 성능이 저하되는 것. 다만, 지진이나 화재 등의 재해에 따른 것을 제외

-예방 보전 / Preventive maintenance
계획적으로 대상물의 점검, 시험, 재조정, 교체 등을 행하고, 사용중의 고장 등을 미연에 방지하기 위하여 행하는 보전

-예지보전 / Predictive maintenance
점검, 검사, 시험에 의해 기능 및 성능의 저하징후를 미리 파악하여 적절한 조치를 취하고, 사용시의 고장의 고장을 미연에 방지하기 위하여 행하는 보전, 예방보전의 일부

-운전 / Operation
설비기기를 가동시키고, 그 상황을 감시하고 제어하는 것

-유지관리 / Maintenance
건축, 설비 및 제시설 등의 기능 또는 성능을 상시 적절한 상태로 유지하는 목적으로 행하는 유지보전의 제활동, 또한 그 관련업무를 효과적으로 실시하기 위하여 행하는 관리활동

-유지보전 / Maintenance
대상물의 조기 성능 및 기능을 유지하기 위해 하는 보전

-점검 / Inspection
대상물이 기능을 수행하는 상태 또는 대상물의 마모 정도를 조사하는 것

-증축 / Extension
기존 건축물에 추가하여 바닥 면적을 증가시키는 것. 동일부지에 별동으로 새롭게 건설하는 경우도 부지단위에서 본 경우는 중축으로 간주

§[리모델링의 10가지 단계]

아래에 소개하는  10단계의 과정들은 리모델링 프로젝트를 수행하고자 할 때 반드시 점검해야 할 사항들이다.

1단계: 현재의 상황을 엄밀하게 분석해 볼 필요가 있다.
          주택을 리모델링 하는데 필요한 비용과 시간 그리고 마음가짐이 준비되었는지, 모델링을 하는
          것과 단순하게 새로운 주택으로 이사를 하는 것 중 어느편이 현명 한지를 따져 볼 필요가 있다.
          단순한 비교계산을 통하여 비슷한 규모의 다른 집으로 이사를 하는 경우와 리모델링을 한 후
          주택에서 거주하는 경우를 비교하여보면 어느편이 경제적으로 유리한지 알 수 있을 것이다.
          비슷한 규모의 새집으로 이사를 가려면 우선 고려해야 하는 비용으로 이사비용/주택구입이용
          (현재의 주택을 매각하고 새 주택을 구입하는 것과의 사이에는 상당한 비용이 추가됨은 당연)
          /취득세,등기비용등 각종 세금/필요한 경우 새집을 부분적}으로 인테리어 할 필요/등 많은
          비용이 필요할 것이다. 또한 이사를 하는 경우 그 동안 사귀었던 이웃들과의 헤어짐 등
          부가적인 문제도 생각해야 할 것이다.
          리모델링에 대한 대안으로 이사를 결정하기 전에 리모델링을 통하여 현재 주택의 자산가치가
          얼마나 상승할 수 있는 지를 고려해 보는 것도 좋은 선택이다.

2단계: 현재 주택에서 얼마나 더 머물 것인지를 우선 결정해야 할 것이다.
          리모델링을 하는 이유가 현재의 건축물을 더 비싸게 또는 빨리 팔기 위해서인가?
          또는 장기적인 관점에서 안락한 환경을 만들기 위해서 리모델링을 하는 것인가?
          이러한 질문에 대한 대답에 따라 리모델링 프로젝트의 규모와 비용이 결정될 수 있을 것이다.

3단계: 리모델링을 하고자 하는 범위를 정해 놓고 시작하라.
         시공업자와 상담하기 이전에 무엇을 어떻게 할 것인지에 대하여 나름대로 어느 정도의 기본
         컨셉을 가지고 있어야 한다. 생각하고 있는 것과 같은 사진이나 이미지를 준비할 필요가 있다.
         각 방에 대해서 고칠 부분과 고쳐야 하는 구체적인 이유를 리스트해 보자.
         이러한 작업이 선행되어있다면 디자인부분에서 시간을 줄일 수 있을 것이다.

4단계: 충분한 시간을 확보하라.
          설, 추석 또는 성탄연휴 같이 주방 사용 기회가 많은 시기에는 주방 리모델링을 피하는 것이 좋다.
          또한 리모델링도 계절적으로 수요가 많은 철이 있다. 이러한 시기에 동시에 리모델링을 하게
          되면자재문제뿐만 아니라 수요 공급적 측면에 있어서도 불리한 경우가 있다. 또한 외장 공사의
          경우는 기온의 영향을 받을  수 있기 때문에 계절적 요인을 신중하게 고려해야 한다.

5단계: 업체 선정에 관하여. 지명도 있는 업체를 선택하는 것이 공사비는 약간 더  들더라도 몇 가지
          측면에서 오히려 유리하다.
          업체를 선택할 때 충분한 상담이 될 수 있어야 하며, 공사 후 하자이행이 가능해야 하며 상담을
          통하여 만족할 만한 디자인을 제시할 수 있어야 한다.    

6단계: 현예산을 먼저 결정하라.
          공사를 시작하기 이전에 우선 어느 정도의 자금을 투입할 것이지를 결정해야 한다.
          리모델링 후 매각을 하려면 많은 공사비용을 투자해서는 수지타산이 맞지 않는다.
          개조 후에 직접 사용하려면 공사 비용이 좀 들더라도 충분하게 원하는 스타일로 개조할 필요가 있다.


7단계: 시공업체와 상담을 통하여 공사 내역에 관하여 충분한 이해를 가지는 것이 필요.
          일반인이 리모젤링 공사에 관하여 실무적인 측면을 이야기하기란 쉽지 않다.
          시공 업체와의 상담을 통하여 공사에 필요한 비용, 어떠한 자재가 사용되는지, 공사비가
          예산을 초과하는 경우 비용을 줄이려면 대안으로 선택할 수 있는 방법 등을 알아 볼 수 있다.
          다른 자재 도는 디자인 기술을 통하여 경비를 줄이고도 꼭 같은 효과를 나타낼 수 있는
          경우가 있다.

8단계: 작업 시작 전에 완전한 계약서를 작성해야 한다.
         이 계약서에 포함되어야 하는 사항은 공사개요,공정표,공사비 지급 스케쥴,자재에 관한 부분,공사
         변경에 관한 내용, 하자보수에 관한 내용, 분쟁이 생길 경우에 대한 법률적인 명시 등이다.

9단계: 대금지급에 관하여는 계약서에 명시할 필요가 있다.
         공사를 시작하기도 전에 계약금으로 많은 비율을 요구하는 업체의 경우는 바람직하지 않다.
         공사완료 후에 어느 정도의 금액을 지불하는 조건으로 계약하는 것이 깨끗한 뒷마무리를 위하여도
         유리하다.공사가 완전히 끝나기 이전에 대금지급을 완료하게 되면 마무리 공정이 매끄럽지 못할
         경우가 있다. 또한 주방을 리모젤링 하는 경우는 비용이 드는 부분이 많기 때문에 신중하게 결정을
         해야 하며 공사 중 시행착오를 줄이기 위하여 전체적인 플랜을 완벽하게 짠 후에 시공하는 것이
         바람직하다.


10단계: 일단 공사를 시작하고 나면 현장상황도 혼란스러울 뿐만 아니라 전체적인 공정도 처음 생각대로
           진행되지 않는 경우가 많다.
           공사 중의 돌발 상황으로 인하여 공정이 바뀌거나 추가공사가 필요한 경우도 생긴다.
           이러한 경우 최초에 시공업체와의 계약서 내용을 토대로 냉정한 판단 및 결정이 필요하다.
           시공업체의 의견을 무작정 수용하다 보면 최초에 계약했던 내용과 많은 차이가 날 수가 있다.
           공사를 진행하다 보면 예기치 못한 상황이 생길 수 있으며 이로 인하여 공정이나 비용이 추가되는
           경우가 생기는 것이 충분하게 예측가능하며 이러한 경우를 대비하여 최초의 계약서에 이러한
           내용을 명시해 둘 필요가 있다.

  <신축_개축_증축_재축>