제  목 <건폐율_연면적_용적률_대지면적>
작성자 김진 작성일 2005.03.20
1.건폐율

-건폐율은,건축면적이 대지에 대해 차지하는 비율이다. 건축면적을 대지면적으로 나눈 후 1백을 곱하여 구한다. 건폐율은 지역에 따라 건축법규로 미리 정해져 있다. 따라서 자신의 건축을 지으려는 이는 먼저 이 건폐율을 반드시 먼저 확인해봐야 한다. 건폐율은 건축의 신축시 전체 면적을 결정 짓는 매우 중요한 요소이다. 또한 세월의 흐름이나 주변 환경의 변화에 따라 바뀌는 경우도 있음으로 건물의 매입, 수선시에도 반드시 고려해야 되는 사항이다.

대지면적에 대한 1층 건축면적 (동일 대지에 2 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계)의 비율을 가리킨다. 이는 건축물의 주위에 방화/위생에 필요한 공지나 식수에 필요한 공지를 확보하기 위한 규제이다. 건폐율은 50% 또는 50/100 등으로 표시한다. 만약 100평짜리 대지에 건폐율을 50% 적용할 경우 건물 1층 바닥면적은 50평만 건축할 수 있다.

건축면적은 수평 투영면적 중 가장 넓게 보이는 층의 면적을 말한다. 그 범위는 처마·차양·부연이나 단독주택 및 공동주택의 발코니 등 외벽으로부터 튀어나온 구조물은 튀어나온 끝에서 1㎙를 후퇴한 나머지 부분만 건축면적에 포함된다. 그러나 주택이 아닌 건축물의 발코니는 그 면적 모두를 건축면적에 포함시키고 창고는 튀어나온 끝에서 3㎙를 후퇴한 나머지 면적만 포함시킨다.

건폐율의 최대 범위는 다음과 같다. 그러나 해당 지방자치단체의 건축조례에서 정하고 있기 때문에일일이 확인해야 한다. 서울은 전용주거지역이 50%, 녹지지역은 20%, 나머지지역은 모두 60%다.


2.연면적

-대지에 들어선 건축물의 총 바닥 면적을 연면적이라 한다.
예를 들어 총 4층의 근린생활시설을 지었을 경우 각 층의 바닥 면적이 120평이라면 연면적은 120×4=480평이 된다. 이것이 연면적이다. 연면적이라는 말 그대로(바닥)면적을 모두 연(합)하여 계산한 것이다. 건물을 매입하였을 경우나 신축하는 경우 이 연면적이 부동산 가치의 척도가 된다. 다만 연면적에는 공유 부분(계단이나 복도)과 벽의 일부가 함께 계산됨으로 보다 자세한 면적을 계산하기 위해서는 반드시 건축 도면과 맞추어 봐야 한다.


3.용적률

-용적률이란, 건축물이 들어선 대지의 면적에 대한 연면적의 비율을 말한다. 즉 연면적을 대지의 면적으로 나눈 후 1백을 곱한 지수가 용적률이다. 따라서 대지에 들어선 건축물의 부피 개념으로 볼 수 있다. 어느 지역에 허용된 용적률의 치수는 건축 법규에 규정되어 있다. 도심지 같이 고층 건물이 들어선 곳은 당연히 용적률이 높은 곳이며, 임야나 농어촌 지역에서는 용적률이 낮다. 건축법은 이런 용적률의 상한선을 그 지역적인 특성을 고려하여 반영함으로 건축물의 과밀화를 제한하기도 하고 환경적인 배려를 꾀하기도 한다.


4.대지면적

-대지는 건축할 수 있는 땅을 말한다. 대지는 토지 안에 포함 된 개념으로 보지만 토지가 반드시 대지인 것은 아니다. 대지면적은 건축물 대장에 표시된 면적만을 가리키며 따라서 이는 토지면적과 같거나 작을 수도 있다. 건축허가시 적용되는 건폐율이나 용적률은 대지면적을 기준으로 정해지는 것이다.

  <건축면적>
  <도로_일조권_사선제한>