제목 <주택임대차 보호법>
작성자 김진 작성일 2005.05.02
주택임대차 보호법 주요내용


주택 임대차 보호법은 약자인 임차인을 보호하기 위한 특별법으로서 대부분 임차인이 유리하게 되어 있을 뿐만 아니라 지금까지의 판례는 거의 모든 분쟁의 경우에 있어서 임차인의 손을 들어주어 임차인은 전세권 설정을 하지 않아도 선순위자로서의 강한 권익을 갖추게 되었습니다. 그러므로, 과다한 설정이 없는 물건을 점유하고, 주민등록을 이전하고 확정일자를 갖추면 전세보증금을 100% 확실히 보장 받을 수 있을 뿐만 아니라 주인보다 더 강한 권리를 갖게 됩니다. 이제 집주인의 눈치를 볼 이유가 없게 되었습니다.

주택임대차보호법 개정법률 주요내용

가, '임차권등기명령'을 통해 주택의 점유와 주민등록이 없더라도 임차인의 대항력과 우선변제권이 유지되도록 한 점이다. 이전에는 임대차계약 기간이 만료되었음에도 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않으면 전세보증금을 돌려 받을 때까지 이사를 할 수 없었다. '임차권등기명령' 은 집주인의 동의없이 임차인 일방이 확정일자를 갖춘 임대차계약서, 임차인 주민등록등본, 이웃 주민의 실거주확인서 등의 서류를 갖춰 법원에 신청서를 내면 7∼10일 안에 신속히 명령이 내려진다.

나, 임차인이 경매를 신청할 경우 경매 개시와 함께 집을 비워주지 않아도 되도록 함으로써 임차인의 경매 신청을 실질적으로 보장했다. 이전에는 경매 개시와 함께 임차인이 집을 비워줄 경우 우선변제권이 상실돼 사실상 임차인이 경매신청을 할 수 없었다.

다, 임대차보증금 반환 청구 소송에 소액사건심판법의 일부 조항을 준용함으로써 소송절차가 신속히 실행될 수 있도록 했다. 임대차 보증금 반환 청구 소송은 다른 일반 소송과 구별돼 가급적 한차례 재판만으로 변론을 종결하거나 다툼이 없는 경우 즉시 선고하도록 해 1~2개월 내에 신속히 마무리될 수 있도록 했다.

라, 임차인만 임대차계약 기간을 2년 이하로 약정할 수 있도록 했다. 이 경우 임대인은 2년 이하의 약정 기간을 주장할 수 없으나 임차 인은 이를 주장할 수 있도록 하였으며 반대로 2년 이하의 기간을 약정했더라도 임차인이 2년을 주장하면 임차기간을 2년으로 해 사회적 약자인 임차인의 권익을 보장했다.

임대차 계약기간

기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 기간을 정한 경우라도 임차인이 부인하면 기간은 2년으로 간주된다. 다만 명백한 단기 임대차인 경우는 그러하지 아니한다.

임대보증금및 임대료의 증감

임대인은 계약후 또는 임대보증금의 증감이 있은후 1년이 지나야 임대보증금을 5% 범위 내에서 증액 가능하다. 그러나 임대가격 하락시 임차인이 보증금 감액을 요구하는 경우는 제한이 없다.

계약의 갱신 및 해제

소유자는 계약기간 만료일 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에 대하여 계약 거절의 통지 또는 계약 해지의 통지를 하여야 한다. (임차인은 만료 1개월 내에 통지) 만일 그 기간에 통지가 없으면 기간만 정하지 않고 종전 임대차 계약과 동일한 조건의 임대차 계약 (묵시의 갱신)을 한 것으로 간주 된다. 이때 임차인은 항상 계약해지를 통지할 수 있고 임차인이 계약 해지를 통지하면 3개월 후 효력이 발생한다.

임차인이 반드시 지켜야 할 사항

가, 등기부 등본을 확인하여 선순위 설정이 없거나, 있더라도 설정액이 집값과 임대보증금을
감안하여 과다하지 않아야 된다.

나, 잔금을 치른 직후 주민등록 전입신고를 하고 전세계약서에 확정일자를 받는다.

다, 확정일자의 효력은 주택의 점유와 주민등록이 계속 유지되는 것을 기본 요건으로 한다

확정일자 날인한 전세와 전세권 설정 등기의 차이점

구 분 확정일자 날인 전세권 설정
절 차 세입자 단독으로 동사무소나 등기소에서
임대계약서에 날인 받는다.
주인의 동의와 서류발급 하에
관할 등기소에서 설정등기한다.

비 용 전세금에 관계없이 600 원 전세금에 비례 등록세 교육세 납부
요 건 점유와 주민등록 이전 필요.
현황이 주거용일 경우만 가능. 점유와 주민등록 불필요.
주거용, 상가 기타건물에 가능.
효 력 건물 및 부속 토지에서 환가.
보증금 전액 순위에 따라 보장.
제 3자에 효력승계 불가. 건물값에서만 환가.
보증금 전액 순위에 따라 보장.
제 3자에 효력승계 가능(전대가능)

확정일자제도의 의의

본래 전세는 채권으로서 항상 전세권, 저당권 등 물권에 후순위인 바 과거에 나쁜 주인들에게 악용되어 대부분이 서민인 전세입자가 피해를 보는 경우가 많았습니다. 그래서 정부차원에서 서민들의 주거안정을 위해 확정일자 제도를 만들어 전세계약서에 확정일자를 받고 주민등록을 이전하면 물권인 전세권과 대등한 효력(보증금 보호는 전세권보다 더 유리함)을 갖게 되었습니다.

확정일자를 받지 않았을 경우

주택임대차 보호법상의 소액보증금 우선변제의 보호만 받을 수 있는 바 서울특별시 및 광역시에 거주하고 임대보증금 3,000만원 이하인 경우 1,200만원, 그 외 지역은 보증금 2,000만원 이하인 경우 800만원을 최우선 변제 받을 수 있도록 하였습니다. 하지만 현재 3,000만원 이하의 전세보증금은 거의 없는 현실에 비추어 확정일자를 받지 않은 경우 문제가 발생하면 대부분의 세입자는 전세 보증금을 한푼도 받지 못하게 됩니다.

임차권 등기명령 신청제도란


본래 전세는 채권으로서 항상 전세권, 저당권 등 물권에 후 순위인 바 과거에 나쁜 주인들에게 악용되어 대부분이 서민인 전세입자가 피해를 보는 경우가 많았습니다. 그래서 정부차원에서 서민들의 주거안정을 위해 확정일자 제도를 만들어 전세계약서에 확정일자를 받고 주민등록을 이전하면 물권인 전세권과 대등한 효력(보증금 보호는 전세권 보다 더 유리함)을 같게 되었습니다.

임차권 등기명령 절차

주택임대차 보호법상의 소액보증금 우선변제의 보호만 받을 수 있는 바 서울특별시 및 광역시에 거주 하고 임대보증금 3,000만원 이하인 경우 1,200만원, 그 외 지역은 보증금 2,000만원 이하인 경우 800만원을 최우선 변제 받을 수 있도록 하였습니다. 하지만 현재 3,000만원 이하의 전세보증금은 거의 없는 현실에 비추어 확정일자를 받지 않은 경우 문제가 발생하면 대부분의 세입자는 전세 보증금 을 한푼도 받지 못하게 됩니다.

임차권 등기의 효력

임차인이 임차권등기 명령 신청 당시에 이미 주택임대차 보호법 규정에 의한 대항력을 취득한 경우와 우선변제권을 취득한 경우, 임차권 등기가 마쳐진 후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 여전히 유지한다.

준비서류

① 신청서 (법무사 사무실 또는 법원비치)
② 등기부 등본 (미등기시는 건축물 관리대장)
③ 임대차 계약서 또는 확정일자부 임대차 계약서 사본 (우선변제권 취득시)
④ 주민등록 등본 (대항력 취득시)
⑤ 용도상 점포인 경우 건물사진 또는 이용현황을 증명할 수 있는 자료
⑥ 위임장 및 자격을 증명하는 서면 첨부 (법무사에 위임시)

임차권 등기명령 신청시 절차 비용

① 수입인지 ( 2,000 원 )
② 송달료 1인당 3회분 ( 2,260 * 3 = 6,780 원 )
③ 등기 촉탁 수수료 ( 5,000 원 )
④ 등록세, 교육세 ( 3,000 원 )
⑤ 법무사 수수료 (법무사에 위임시)

  <등록세와 취득세>
  <부동산 계약>