제목 <부동산의 양도소득세>
작성자 김진 작성일 2005.03.20
1.부동산의 양도소득세 계산



- 양도소득세는 양도소득이 발생하였기 때문에 납부하는 것입니다.

- 특히 주택을 1년이상 보유하고 양도할 경우는 실거래가가 아닌 기준시가로 양도소득세를 계산하게 되어 절세방법으로 매우 유리합니다.

- 양도소득세 계산을 하기 위해서는 사전에 국세청기준시가에 대해서 충분히 숙지 하셔야 합니다.

★★★★★양도소득세 계산법★★★★★

1. 양도소득세를 납부하지 않는 경우

- 생계를 같이하는 1세대가 국내에서 한 채의 집을 3년이상 보유한 후 양도하는 경우

다만, 서울특별시 , 과천시 및 5대 신도시지역에 소재하는 주택은 3년이상 보유기간 중 2년이상을 거주해야 양도소득세를 납부하지 않습니다.

즉 이지역의 경우는 2년 이하로 거주한 경우 1주택 소유자라 할지라도 양도소득세를 납부해야 합니다.

2. 양도소득세를 납부하는 경우의 양도소득세 계산의 기준금액

1) 실거래가로 계산하는 경우 -> 양도소득세 계산시 불리함.
(1) 미등기로 양도하거나 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도하는 경우
(2) 1세대 3주택 이상인 자가 주택을 양도하는 경우
(3) 투기지역으로 지정된 지역에 소재하는 부동산을 양도하는 경우

2) 국세청 기준시가로 계산하는 경우 -> 양도소득세 계산시 유리함
(1) 일반적으로 1) 이외의 나머지 경우는 모두 국세청 기준시가로 계산합니다.
(2) 국세청 기준시가의 경우 아파트는 일반적으로 시세의 70~80%선에 잡혀 있고, 나머지 부동산은 시세의 50~60%선에 잡혀 있어 양도소득세 계산시 매우 유리합니다.

3. 양도소득세 계산방법
- 양도소득세는 [양도소득]금액에 세울을 곱하여 계산합니다.

1) 계산절차
(1) 양도가액 - (취득가액 + "필요경비") = 양도차익
(2) 양도차익 - 장기보유특별공제 = [양도소득]
(3) [양도소득] - 250만원 = (과세표준)
(4) (과세표준) x 세율 = 양도소득세

2) 세율
(1) 미등기 양도자산 70%
(2) 3주택 이상 소유자 60%
(3) 1년미만 보유자산 50%
(4) 2년 미만 보유자산 40%
(5) 나머지
(과세표준) | 세율 | 누진공제 |
1천만원이하 | 9% | 0 |
1천만~4천만 | 18% | 90만원 |
4천만~8천만 | 27% |450만원 |
8천만~ | 36% |1,170만원 |

4. 기타
1) "필요경비"
- 필요경비는 부동산의 가치의 증가등을 위해 지출된 비용입니다.
(1) 기준시가로 신고한 경우 -> 취득당시의 기준시가의 3%
(2) 실거래가로 신고한 경우 -> 실제지출비용(소개비, 수리비등 실비용)

2) 장기보유특별공제
- 보유기간이 3년 이상인 토지와 건물을 양도하는 경우만 적용
보유기간 | 공제율
3년~5년 | [양도차익]의 10%
5년~10년 | [양도차익]의 15%
10년 ~ | [양도차익]의 30%



2. 신고서에 첨부할 부속서류 (해당서류만 준비함)

  ○ 토지·건물 등기부등본

      - 준비방법 : 등기소 또는 대법원(scourt.go.kr)등기인터넷을 이용하여 준비

   ○ 토지대장 및 건축물대장 등본

      - 준비방법 : 시·군·구(동)를 방문하여 준비

      - 다음의 경우에는 토지대장 또는 건축물대장을 제출할 필요가 없습니다.

   ○ 90.8.30 이후 취득한 토지의 토지대장

   ○ 공동주택(아파트 등)으로서 공동주택기준시가를 고시한 이후 취득한 경우 토지
       대장 및 건축물대장

    ☞ 토지대장에는 취득일 현재의 토지등급(취득일 현재 토지등급이 없는 경우
        취득일 직전등급)이 표시되어야 합니다.

  ○ 개별공시지가 확인원

      - 준비방법 : 시·군·구(동)나 시·군·구(동) 해당 인터넷사이트를 이용 준비

    ☞ 취득일 또는 양도일 현재  결정공시된 개별공시지가가 정확히 기재되었는
        지를 확인하셔야 합니다.

○ 환지확정 전에 취득한 토지 : 환지예정지증명원. 잠정등급확인원 등

○ 매도·매입에 관한 계약서 사본

○ 고급주택을 양도하는 경우 : 양수자의 인감증명서

○ 실거래가액으로 신고하는 경우 : 자본적지출액·양도비 증빙, 감가상각비명세

  ※ 신고서식 및 첨부서류가 준비되면 제4장 부동산별 양도소득세 계산사례에서 본인의 경우와 유사한
      계산사례를 출력받아 신고서작성시에 참고합니다.

  <설계 내역서 작성 기준>